Антон Кривенюк: Дагестан: передел рынка недвижимости вызовет взрыв (Россия: Регионы) (22.06.2019)

Среди кандидатов на должность главы республики чаще других называют Сергея Меликова, генерал-полковника, первого заместителя директора Росгвардии. Если это действительно будет так, то впервые в истории республики ее возглавит этнический лезгин (если совсем точно, то лезгин — его отец, мать — русская). Но кто бы ни стал новым главой Дагестана, ему все равно достанется тяжелое наследство. Помимо множества старых проблем, он получит еще и свежие сюжеты, связанные с коррупцией и криминалом, которые возникли как следствие борьбы с коррупцией и криминалом. Таков замкнутый круг дагестанских реалий.

Сейчас в республике чуть ли не ежедневно накаляется протестная обстановка из-за вала проблем, связанных с решениями судов о сносе признанных самовольно построенной недвижимости, возведенной малым и средним бизнесом. Суды в массовом порядке отменяют разрешительные документы на строительство, права собственности на земельные участки, даже отменяют собственные вынесенные прежде решения, легитимизирующие статус собственников земли и построенной на ней недвижимости.

В Махачкале есть популярная зона отдыха вокруг озера Ак Гёль. Она, естественно, почти полностью застроена либо уже запущенными в эксплуатацию объектами, либо объектами, возведенными под крышу и требующими внутренней отделки. Стройки начинались еще при бывшем мэре Саиде Амирове, отбывающем пожизненное заключение, затем продолжились уже без Амирова в середине этого десятилетия, и все объекты вроде бы построены с необходимыми правоустанавливающими документами. Но место выгодное. И если кампания по сносу самостроя на озере обернется физическим сносом этих строений, новых конфликтов не избежать, и это может стать ящиком Пандоры для очередной волны коррупции и рейдерства.

На берегу Ак Гёль особенно стоит отметить два объекта, которые оказались в центре внимания новой градостроительной политики Махачкалы. Один объект возведен под крышу, строится на протяжении последних четырех лет. Земля была куплена собственниками на открытом рынке, еще к 2015 году была собрана вся необходимая документация. Право на возведение объекта было получено четыре года назад по решению суда, который обязал городские власти выдать разрешение на строительство.

Второй объект — действующий ресторан. Проблемы у его владельцев, как утверждают дагестанские источники, начались после того, как заведение «неподобающим» образом приняло одного полицейского начальника, который собирался употреблять спиртные напитки в заведении, где это не предусмотрено. Полицейский начальник не самого высокого уровня начал войну против собственников — спецоперации, высадки ОМОНа и все, что принято в таких случаях на Северном Кавказе. Сейчас ресторан закрыт.

В Дагестане достаточно специфический строительный рынок. В отличие от большинства других регионов, особенно российских городов-миллионников, здесь возведением жилой и коммерческой недвижимости занимаются не гигантские строительные компании, а рядовые предприниматели, которые строят не 24-этажные «человейники», а небольшие, по сути, доходные дома. Новая застройка в Махачкале очень плотная, но человеческая этажность большинства домов хоть как-то спасает общую картину. В целом же строительство жилой и коммерческой недвижимости в Махачкале для дагестанского малого бизнеса — это зачастую синоним развития, а заодно и объект инвестирования семьи в течение десятилетий. По большому счету, какой еще может быть легальный бизнес в архаичной экономике миллионного города с минимальной долей промышленности? Только стройка, мелкая торговля и частный извоз.

Ныне покойный Адил Шубуев купил участок у берега Ак Гёль в 2010 году. Он успел собрать всю разрешительную документацию и добиться от города разрешения на стройку, которую продолжил уже его сын Умуд Шубуев. Если бы семье дали достроить четырехэтажное строение, то на весь процесс ушло бы десять лет. Семья Шубуевых на протяжении всей жизни выращивала огурцы и помидоры. Продукцию реализовывали, прокатывая еженедельно от Махачкалы до Баку и обратно по 800 километров. Все накопления вкладывались в перспективный строительный проект.

Дагестан — это изнанка российской экономики. Это экономика частных приусадебных хозяйств, малого бизнеса, семейных династий. Сотнями тысяч рядовых дагестанцев, а не строительными гигантами застроены Махачкала, Дербент и другие города в республике. И урегулирование сложных вопросов в отношениях между государством и застройщиками происходит совершенно не как в Подмосковье, где эти проблемы решаются в диалоге администрации области и крупных застройщиков с публичной отчетностью и западными стандартами менеджмента. Здесь же это должен быть диалог государства с реальными людьми, которые являются собственниками недвижимости. Из Москвы, возможно, важность этого процесса и нюансы организации жизни в крупнейшей республике Северного Кавказа непонятны. И может показаться, что здесь можно задействовать универсальные для страны механизмы решения проблемных вопросов в строительной сфере.

Но на самом деле происходит не диалог, а что-то прямо противоположное.

В отношении семьи Шубуевых сейчас инициирован новый судебный процесс в связи с тем, что, возможно, участок накладывается на береговую линию озера. Опустим детали этого процесса, суды в Дагестане — это примерно то же самое, что суды в Краснодарском крае: с такой машиной бороться бесполезно. Суд признаёт построенное здание самостроем, требует его снести, несмотря даже на то, что официально зафиксированной водной границы у озера просто не существует.

Но самое главное другое. В разгар всех этих процессов на собственников выходят неизвестные им люди, которые предлагают выкупить недвижимость с большой скидкой, а «иначе потеряете все».

Что произошло, когда в Дагестане новое руководство во главе уже с Владимиром Васильевым начало наводить порядок в строительной и градостроительной сфере?

Суды в первую очередь начали процесс ревизии строительных проектов, начатых со всей необходимой разрешительной документацией, выданной в прежние годы, что обернулось очередной волной передела недвижимости малого бизнеса. Возможно, не всегда речь идет о рейдерстве. Но поскольку на определенном этапе собственникам многих объектов, которые в одночасье стали проблемными, предлагают продать по дешевке построенные здания, значит, возник еще и своеобразный рынок обеспечения условий для переуступки прав собственности на землю и расположенные на ней строения.

Речь, возможно, идет о новом переделе рынка недвижимости в Дагестане. Очевидно, что ключевыми игроками в этом процессе выступают суды, штампующие необходимые другим игрокам решения. Есть признаки того, что существуют своего рода реестры объектов, к которым есть интерес у этих остающихся в тени игроков. Потому что, скажем, на берегу Ак Гёль не два упомянутых здания, а много больше.

Есть и еще одна специфическая черта дагестанских порядков — это широкие возможности рейдеров использовать грубую силу правоохранителей. Но, опять-таки, поскольку спецификой Дагестана является то, что собственниками недвижимости выступают главным образом не корпоративные структуры, а десятки тысяч рядовых жителей республики, попытки криминального передела рынка недвижимости вызовут в ближайшем будущем волну протеста. А сносы якобы самостроев неизбежно приведут к открытым конфликтам.

Источник
22.06.2019

Антон Кривенюк





Обсуждение статьи



Ваше имя:
Ваша почта:
Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить

Вверх
Полная версия сайта
Мобильная версия сайта