Никита Исаев: Проблема обманутых дольщиков продолжает лихорадить Россию (Россия: бизнес) (20.06.2019)

Совсем недавно президент Путин призвал избавиться от «позорного» явления — проблемы обманутых дольщиков. Указания были даны довольно конкретные: ответственность на себя должны взять финансовые организации, застройщики и государство. Почему в столь резкой форме? Вероятно, потому что главе государства уже не первый раз приходится этот вопрос поднимать. Только вот исправление ситуации происходит разве что в новостях с телеэкранов, где пострадавшие чуть ли не каждый день получают ключи от своих долгожданных квартир. Нет, это не «ряженые». Часть из них, действительно, наконец, смогли избавиться от необходимости платить ипотеку и снимать жильё одновременно. В прошлом году были завершены 239 долгостроев. Но за те же 12 месяцев в России появилось 303 новых проблемных объекта!
Люди по-прежнему видят своё спасение в президенте: накануне «Прямой линии» с Путиным, обманутые дольщики по всей стране начали записывать видеообращения с просьбой обратить внимание на их проблемы. Обращения поступали из Красноярска, из Орла, где застройщик, получив от властей плату в виде земли так и не начал работу по завершению долгостроя, масса обращений шла изКраснодарского края (там нередко встречается умышленное препятствование строительству), в Хабаровском крае дольщиков и вовсе вычеркнули из соответствующего реестра. Обращения же к местным властям остаются безответными.

Еще недавно чиновники уверяли, что новые правила работы застройщиков с эскроу-счетами, вступающие в силу с 1 июля 2019 года (запрет использовать средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан), решат проблему. Но до решения далеко, так как речь идет только о новых объектах и тех, чья степень готовности не превышает 30%. Для остальных правила не меняются, и обманутых дольщиков становится всё больше и больше. В Новосибирской области, например, по данным регионального Минстроя, за последние шесть месяцев их стало в полтора раза больше — уже почти 2 тыс. человек.

Всего в начале этого года Минстрой насчитывал 38,7 тыс. обманутых дольщиков по стране. Но в ведомстве считают только тех, кто попал в соответствующие реестры в регионах. А попасть в реестр обманутых дольщиков, чтобы получить какую-то поддержку от государства, непросто. Например, обманутые дольщики в Ростове-на-Дону недавно дошли до Верховного Суда, чтобы добиться решения местных властей о включении их в этот реестр. Дело в том, что люди заключали договор переуступки прав требования у посредника (довольно-таки популярная схема в России). Соответственно, подтвердить факт полной оплаты застройщику очень сложно. Дольщики вдруг оказываются и не дольщиками вовсе. И никакой защиты формально им не полагается.

Точно так же формально не являются дольщиками те, кто вступал в жилищно-строительные кооперативы. Они пайщики, и им, опять-таки, никакая защита не полагается. Плюс раньше было распространено умышленное не включение в реестры даже тех, кто имеет на это право. Логика властей простая: нет людей в реестре — нет проблем. Вот так и выходит, что в России насчитывается фактически более 150 тыс. обманутых дольщиков (и это, не считая членов их семей) — на такое количество потерпевших даже в Госдуме ориентируются.

Региональные власти не только не спешат решать проблемы людей, ссылаясь на те самые формальности, но и создают множество новых. В Сочи, например, более 50 многоквартирных домов вообще определили под снос под предлогом несоответствия изначально выданному разрешению или из-за отсутствия разрешения на момент начала строительства. И это несмотря на то, что дома были узаконены через суд. То есть сначала власти «проглядели» стройку, потом дали добро, а в итоге сносят. И деньги пострадавшим людям никто не вернёт.

В Краснодаре возведение ЖСК «Горизонт» застряло из-за того, разрешение на строительство у застройщика закончилось, а новое власти не дают. В Санкт-Петербурге власти также не продляют разрешение на строительство ЖК «Охта-Модерн», потому что конкурсный управляющий, пришедший после банкротства застройщика, не может оплатить страховки. Причин масса: где-то внезапно выясняется, что возводимый дом не соответствует генплану города, где-то власти не дают разрешение застройщику-спасителю, который готов завершить долгострой, где-то препятствуют, на давая разрешение на подключение дома к инженерным сетям. Чаще всего палки в колёса ставятся либо для того, чтобы застройщик был более «сговорчивым», либо чтобы объект достался «своему» застройщику, который потом точно также бросит стройку и скроется в неизвестном направлении.

Но самая распространённая причина возникновения проблем — это банкротство застройщика. И в 90% случаев банкротство не случайное. Застройщики пользуются либо посредственным контролем за их деятельностью, либо сговором с надзорными органами, и выводят деньги из проекта. И в таком случае никакая страховка (с 2014 года застройщик должен страховать свою ответственность) не поможет: мошенническое банкротство застройщика по закону не является страховым случаем.

Да и в оставшихся 10% случаев получение страховки не спасёт потерпевших. Во-первых, она не покрывает понесённых расходов на оплату ипотеки. Во-вторых, сразу возникает неприятная ситуация между заёмщиком и банком, ведь выплата страховки лишает права на квартиру, а значит, автоматически исчезает обеспечение ипотеки. В-третьих, страховка не покроет расходы на приобретение нового равнозначного жилья. Квартиры дорожают, а переход на новую схему с эскроу-счетами приведёт к росту цен на недвижимость в массовом сегменте минимум на 10%. Сами законы таковы, что создают лишь иллюзию защищённости.

При госкомпании «ДОМ.РФ» создали Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, который заменил собой коммерческие страховые компании. Теперь застройщики платят страховые премии прямо в Фонд. Фонд, в отличии от страховых компаний, аккумулирует все средства, и вместе с «ДОМ.РФ» обладает широкими полномочиями именно по завершению строительства. Вот некоторые дома рухнувшего застройщика Urban Group в Московской области завершены как раз силами Фонда. Казалось бы, это именно то, что нужно людям. Но и здесь умудрились создать почву для новых проблем.

Одни дольщики защищены Фондом, а другие — договорами со страховыми компаниями (если такие вообще имеются — застройщики порой не гнушались экономией на страховках). Власти пытаются решить эту проблему, передав от страховых компаний в Фонд страховые премии и обязанности. Соответствующий законопроект на днях был одобрен Госдумой во втором чтении. Но привычка принимать законы, не вникая в их суть, может привести к тому, что Фонд рискует вообще не получить денег от страховых (они нужны, Фонд собрал пока лишь 22 млрд. рублей — этого недостаточно для решения проблем), а дискриминация дольщиков только усилится. Законопроект разрешает оставить страховым компаниям лишь 1% от страховых премий, при этом сами страховщики жалуются, что только на налоги с 2014 угода ушло порядка 5%, а всего расходы оцениваются в 14% - 15%. То есть это прямой путь к банкротству страховых компаний. А банкротство означает, что в дело вступает Агентство страхования вкладов, и когда Фонд получит деньги (и получит ли вообще) — неизвестно.

Также законопроект предусматривает передачу страховых премий и обязательств не по всем дольщикам, а только по тем, кто не успел заявить требование на выплату страховки. А если подали заявление на выплату компенсации, то остаётесь наедине со страховой, которая готовится банкротиться из-за того, что у нее пытаются забрать все деньги. Точно также Фонду не хотят передавать деньги и обязательства от страховых компаний, лишённых лицензий. Как будут выплачиваться компенсации без притока средств — неизвестно. Так что только передача всех дольщиков в Фонд может обеспечить им равную степень защиты.

Законотворцы в своем порыве побыстрее наполнить Фонд деньгами могут довести ситуацию до того, что средств на завершение долгостроев не будет вовсе, и люди остаются без защиты. Дополнительное бюджетное финансирование Фонда, заложенное в обновлённый федеральный бюджет на 2019 год, в размере 16 млрд. рублей не исправит ситуацию: завершение всех долгостроев оценивается примерно в 200 млрд. рублей.

Выход один — привлекать региональные власти к ответственности за невыполнение обязательств (сейчас они хотят — помогают, не хотят — не помогают) и доработать федеральные законы так, чтобы все дольщики имели равную степень защиты. То есть упростить правила включения потерпевших в реестры обманутых дольщиков, приравнять пайщиков к дольщикам, гарантировать передачу от страховщиков в Фонд страховых премий и обязательств абсолютно по всем договорам. Власть допустила массовые случаи мошенничества и воровства (сговор с недобросовестными застройщиками, слабый контроль за их деятельностью, лоббирование интересов недобросовестных застройщиков), власть же и должна за них отвечать. Чем быстрее, тем лучше.

Рассерженный президент — это ещё полбеды. Куда страшнее рассерженный народ. Если армия дольщиков взбунтуется, не поздоровится уже всем. Отчаявшиеся люди без своего дома, которым нечего терять, готовы на многое.

Источник
20.06.2019

Никита Исаев





Обсуждение статьи



Ваше имя:
Ваша почта:
Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить

Вверх
Полная версия сайта
Мобильная версия сайта