Финист Фролов: Рынок недвижимости — главный пузырь в китайской экономике (14.11.2018)

Рынок недвижимости — это главный пузырь в китайской экономике. Уже сейчас этот пузырь сталкивается с проблемами: отдельные застройщики вынуждены резко снижать цены, из-за чего их офисы штурмуют покупатели, ранее взявшие квартиры по высоким ценам. И самое неприятное — в Китае скопилось уже 50 миллионов пустых квартир (значительная часть которых выкуплена государством), и этот огромный объём может мгновенно обвалить рынок:

https://www.zerohedge.com/news/2018-11-10/nightmare-scenario-beijing-50-million-chinese-apartments-are-empty
Объёмы выданных ипотечных кредитов в Китае выросли в 8 раз за последние 10 лет. Жильё для китайцев является главным средством вложения денег — примерно 75% всех активов среднего китайского домохозяйства приходится на недвижимость (в США, для сравнения, лишь 28%, а остальное — это финансовые активы).

Строительная отрасль является мотором всего китайского внутреннего рынка — на неё работают множество смежных отраслей, в ней заняты десятки миллионов китайцев, а сотни миллионов тратят основную часть своих доходов на покупку жилья.

Для поддержки дальнейшего роста китайской экономики, средний класс в КНР должен быть уверен в постоянном росте доходов, а это, при нынешней структуре активов населения, зависит в первую очередь от роста цен на на жильё.
Если вдруг спрос на жильё упадёт, или уровень предложения чрезмерно повысится, то цены рухнут, а вслед за обрушением строительства рухнет и вся китайская экономика (ну а потом и вся мировая).

Естественно, власти КНР не могут допустить подобного, поэтому они систематически выкупают избытки жилья на рынке, чтобы поддержать цены. Кроме того, бо́льшую часть квартир скупают и подолгу держат спекулянты в целях перепродажи. Лишь небольшая доля, по всей видимости, приходится на трудовых мигрантов, которые покинули своё жильё и уехали на зарработки.

Так и возникли те самые 50 миллионов пустых квартир, которые, по оценкам профессора Гана Ли, составляют 22% всего жилого фонда Китая. Ни в одной другой стране нет столь огромного количества и столь высокой доли пустого жилья.

Тем не менее, пока что это позволяет китайскому правительству спасать строительный рынок. Пузырь цен уже был готов лопнуть в 2011 и 2014 годах, однако интервенции государства предотвратили обвал. С тех пор удаётся поддерживать небольшой рост цен на вторичном рынке и сохранять цены на новые дома примерно на одном уровне.

Однако бесконечно выкупать «лишнее» жильё с рынка невозможно. Когда рынок насытится, и цены начнут падать, различные государственные структуры, скорее всего, будут вынуждены избавляться от числящегося у них на балансе жилья, пока оно ещё чего-то стоит. Частные инвесторы тем более поспешат это сделать.

При этом чем больше квартир будут выбрасываться на рынок, тем быстрее он будет падать. Такую ситуацию журналисты Bloomberg назвали «кошмарным сценарием» для властей КНР.

Интересно, что несмотря на полное понимание властями КНР сложившейся ситуации, президент Китая Си Цзиньпин заявил в прошлом месяце, что «дома строятся, для проживания, а не для спекуляции».

Дело в том, что пузырь жилищных цен порождает такие проблемы, как рост неравенства (жильё перестаёт быть доступным для тех, кто не успел купить какую-то в эпоху низких цен), а также рост долговой нагрузки по ипотечным кредитам (в данный момент ипотечные долги составляют 53% от общей задолженности китайских домохозяйств).

Таким образом, китайский рынок находится в состоянии крайне неустойчивого равновесия — платёжеспособный спрос падает, долги за недвижимость огромные, при этом более пятой части всех квартир в стране не заселены.

Эта шаткая конструкция грозит рухнуть, и вероятнее всего, кризис начнётся со стороны снижения спроса, и резко усугубится после прорыва на рынок излишков предложения в виде пустующего жилья.

Действительно, как мы уже писали, может получиться довольно некрасивый китайский «римейк» американского кризиса на рынке недвижимости.

Однако по сравнению с другими пузырями в других странах мира, китайский квартирный пузырь имеет позитивное свойство: даже после массовых дефолтов и кризиса — здания останутся и многие из них вполне интересны в плане проживания, а вот от пузырей в западных странах по большому счёту останется мало чего материального и полезного в будущем. Китайцы, когда выбирали объект для пузыря, поступили правильно.
14.11.2018

Финист Фролов
Источник: http://finfront.ru/2018/11/12/50-million-empty-chinese-apartments/




Обсуждение статьи



Ваше имя:
Ваша почта:
Комментарий:
Введите символы: *
captcha
Обновить

Вверх
Полная версия сайта
Мобильная версия сайта